地产代理/经纪人

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类似标题

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工作描述

房地产经纪人和销售代理帮助客户购买、出售和租赁物业，包括住宅和商业物业。经纪人和代理人做同样类型的工作，但经纪人有执照管理自己的房地产业务。销售代理必须在经纪人手下工作。

经纪人和代理人之间的区别

经纪人

  • 拥有高水平的行业知识和能力，必须通过经纪人考试。
  • 在法律上能够开设经纪公司（"房地产机构"）。
  • 承担房地产交易的几乎所有责任。
  • 承担额外的运营费用，如保险和法律服务。
  • 佣金支票直接交给经纪人，经纪人向销售人员支付他们的佣金份额。通常是扣除费用后的50%左右的佣金。每个经纪公司的情况不同。

销售人员（又称销售代理）

  • 符合行业知识的最低标准，必须通过销售人员的考试。
  • 必须为有执照的经纪人工作。
  • 有较少的责任，接受较少的责任。
  • 从经纪人那里获得支出后的佣金分红。
住宅和商业地产的区别

住宅

  • 单户住宅
  • 主要用于住房，不产生利润。
  • 头衔。房地产代理、销售代理、房地产销售人员、房地产经纪人

商业

  • 旨在创造利润的建筑物或土地。
  • 不同类型的商业房地产。
    • 办公大楼。包括单租户物业、小型专业办公楼、市中心的摩天大楼，以及两者之间的一切。
    • 工业类
    • 零售/餐饮业
    •  多户型。包括公寓大楼或高层公寓楼。一般来说，四合院或更多。
    • 土地
    • 杂项。一个全面的类别，包括任何其他非住宅物业，如酒店、酒店业、医疗和自我存储的发展。
  • 头衔。房地产销售助理、经纪人、房地产经纪人、助理经纪人、经纪人助理、投资助理
  • 混淆点。有时，商业房地产经纪人被称为房地产经纪人（即使他们没有经纪人的执照，也不能管理办公室）。我知道，这很让人困惑!
职业生涯的回报
  • 自主和控制。你控制你的时间表，工作努力，营销。你投入多少，就能得到多少。
  • "找到一个家庭的第一个家，感觉很好！" (住宅)
  • 帮助人们建立财富（商业）。
  • "我可以学习房地产知识了！"。大多数人告诉你，无论你的职业是什么，了解房地产投资是很重要的。
  • 有利可图。如果你努力工作并擅长此道，你可以赚很多钱。
工资中位数
$46,410
内幕消息
商业交易与住宅交易

商业

  • 更注重商业和投资。它涉及出售、租赁或用于实现预定商业目标的财产。它被用作投资，以实现投资资金的预期回报率。
  • 考虑到内部收益率、资本化率、毛租金乘数和其他分析方法。
  • 这是简单明了的，它不是一个情绪化的决定。
  • 客户通常是受过教育、消息灵通、成功的个人和公司，他们希望他们的经纪人能够掌握最新的新闻和市场分析，以帮助他们做出最佳的商业决策。
  • 完成一笔交易需要的时间比住宅长。一份租约可能需要6个月的时间才能完成，你才能拿到钱。另一方面，商业房地产的交易规模通常要大得多，所以支付的佣金也大得多。
  • 不同的专业。
    • 租赁（租户方面）。代表租户或承租人，为客户的业务寻找、选择和谈判新的空间。
    • 租赁（业主方面）。代表建筑物业主或出租人，努力以尽可能高的价格和最有利的条件出租建筑物空间。
    • 销售。代表希望购买和出售商业地产的投资者，寻找为客户提供最低风险、最佳投资回报和最佳资本化率的机会，即地产的净营业收入除以地产的销售价格或价值。

住宅

  • 围绕着房主的愿望和需求。它涉及为个人使用而购买的房产，最常见的是为家庭提供住房。
  • 这更像是一个情感决定，房子必须 "符合 "房主的喜好。
  • 客户通常是想买房的丈夫和妻子。
  • 完成一笔交易需要1-2个月的时间。交易规模比商业房地产交易小，所以住宅房地产经纪人通常在一年内完成更多的交易。
  • 不同类型的交易。
    • 初级住宅。你在帮助房主购买或出售他们的主要房屋（他们居住的房屋）。
    • 第二居所。你是在帮助房主购买或出售他们的二手房，包括投资性房产（他们出租的房子）或第二个 "远离家乡 "的房子。
    • 建筑商的现场代理。你是专门为建筑商/开发商销售的（例如，销售公寓楼的单元）。
    • 投资物业。你将代表房地产投资者购买或出售小型多单元投资物业，如复式楼、三层楼或四层楼。
工作中需要的技能
  • 沟通技巧
  • 计算机技能。微软办公室，CRM（某种客户关系管理软件），MLS（多重上市服务）。
  • 营销技能
  • 客户服务
  • 计算和数学技能（特别是商业方面）。
  • 了解房地产法律，能够阅读房地产合同：注重细节
  • 对金融的理解：将帮助你的客户获得抵押贷款（住宅），了解如何阅读电子表格和计算资本化率等东西（商业）。
  • 批判性思维和解决问题：在代管期间，总有一些问题出现，你必须能够冷静、有序、迅速地解决这些问题。
  • 销售、冷场和推销技巧：你不能害怕与新人们交谈，向他们推销你的服务、房子、建筑......等等。
工作环境

商业

  • 公司环境：西装和领带。
  • 残酷的、高度竞争的
  • 全职而非兼职的职业
  • 不同类型的商业房地产吸引着不同的个性。
    • 零售业。通常与拥有带状商场的房东打交道，他们的租户是妈妈和爸爸的商店以及主要的零售连锁店。更多的是推销员那样的人。
    • 工业。通常是比较朴实的蓝领，是那种穿着纽扣领和靴子的人，因为他们整天都要在仓库和工业厂房里走动。
    • 办公室。通常是公司式的，商务式的。大多类似于 "银行家 "的刻板印象。

住宅

  • 更加休闲的办公环境
  • 有些人在兼职工作的同时还有另一份职业。
期望/必要的牺牲
  • 有能力处理房地产市场的起伏。你可以在几个月甚至一年内不完成交易。你必须具有灵活性，知道如何快速学习。当市场崩溃时，那些知道如何处理取消赎回权和短期销售的人从市场的低迷中获利。
  • 时间管理。你需要知道如何管理你的时间，因为在培训后，你将控制自己的时间表。
  • 财务管理。你不会每2周得到报酬。通常只有当你完成一笔交易时才会得到报酬。你能每天去工作，并知道如果你不杀任何东西，你就没有饭吃吗？你能把一张6位数的支票存入银行，而不因为接下来的8个月可能没有工资而把它全部花光吗？
  • 对营销的投资。大多数代理人必须花自己的钱来推销他们的服务和房产（取决于你所工作的公司）。
标题
2016年就业
444,100
2026年预计就业人数
469,000
需要的教育和培训
  • 房地产代理至少需要有高中文凭或普通教育证书。代理人和经纪人还必须完成房地产培训课程，然后获得执照。 
  • 房地产代理不需要大学学位，但有些雇主更喜欢有学位的候选人
    • 商业地产代理通常会选择房地产、商业、金融或经济方面的学士学位。
  • 经纪人更有可能需要一个学位。根据O*Net，37%的经纪人有学士学位。
  • 众多的社区学院、房地产协会、网校和专业发展机构提供完整的培训课程或临时性课程
    • 常见的课程主题包括房地产基础知识、抵押贷款法和房地产法
  • 执照前的学术要求可能需要3至6个月的时间，这取决于课程负担。
  • 没有全国性的执照考试。每个州都有自己的 自己的测试要求 根据其法律和条例
    • 考试的特点可能是一般或全国性问题和各州的具体问题相结合。
    • 执照考试可由州政府或第三方管理，如Pearson VUE和PSI考生服务机构。
    • 各州要求代理人和经纪人至少年满18岁
    • 一些州要求在颁发执照的过程中进行背景调查
    • 大多数州的执照是不可转让的
  • 拿到州执照后，房地产经纪人一般需要由房地产经纪人担保，至少2或3年。
  • 在这个赞助期间，代理人通常会完成与他们所涉及的房地产种类有关的额外培训（例如，商业、住宅、工业、原始土地或特殊用途）。
  • 有足够许可销售经验的代理人可以申请经纪人执照，但必须参加额外的培训课程或持有学士学位。
  • 代理人和经纪人必须每2-4年更新一次执照，这涉及到参加继续教育课程以保持最新状态。
  • 可选择的认证包括 "认可买方代表 "和 "认可卖方代表"证书，两者均由全国房地产经纪人协会的房地产买方代理委员会颁发。
在一个项目中需要注意的事项
  • 不需要大学学位，但学生可以在社区学院、房地产协会、网上学校和专业发展机构学习房地产课程。
  • 攻读学士学位的人应确保他们的学校得到认可，并在所选专业（如房地产、会计、财务等）有一个著名的课程。
  • 如果亲自参加，请寻找能提供实际操作经验的项目
  • 寻求学校或项目相关的奖学金或学费折扣
  • 查看录取率和毕业率，多样性统计，以及其他学生的评论 
  • 寻找提供学习机会的专业和学生组织 
  • 向学校和项目询问职业援助，如招聘会、工作安置、简历写作、面试和其他服务。
高中和大学里的事情
  • 大多数高中不会提供房地产课程，但你仍然可以学习数学、会计、写作、公共演讲和商业课程
  • 一定要加倍努力学习房地产课程，包括金融、房地产法、评估、合同管理、房屋检查、公平住房法、产权转让、环境问题和房地产道德。
  • 通过在人类栖息地做志愿者，在建筑业做兼职或实习，了解房屋的情况，以获得对房产的内部了解。
  • 尝试做一些兼职的销售工作，以获得与客户打交道和说服客户的经验
  • 尽早开始制作你的简历，并在你获得新技能、成就和相关工作经验时添加有关信息
  • 决定你是否想成为一名房地产经纪人，经纪人，或房地产经纪人。房地产经纪人必须是全国房地产经纪人协会的成员。
  • 做好你的功课，了解你想工作的社区，包括当地的分区、建筑指南、交通流量和其他影响市场的实际问题。 
  • 研究流行的房地产网站，如Zillow、Realtor、Trulia、Redfin、Movoto、Remax、Century21和Homes。
  • 注意他们使用的照片和描述，以及其他房屋细节，如建造年份、供暖/制冷、地板、电器、内部/外部细节、面积、停车位、税收历史、融资方案、房屋价值、社区细节等。
  • 与工作中的房地产代理和经纪人交谈，并提出很多问题 
    • 做好笔记，尽可能多地了解各种财产类型的情况!
  • 观看教育视频并参加认证课程
  • 了解各州的执照要求（如果适用）。
  • 熟悉大楼业主和租户的权利
教育统计资料
  • 14.8%拥有高中文凭
  • 9.7%拥有副学士学位
  • 35%拥有学士学位
  • 8.4%拥有硕士文凭
  • 1.9%有专业人员
如何找到你的第一份工作

商业

  • 在申请前完成所有相关的房地产执照前课程
  • 对商业地产的专业术语有基本的了解：内部收益率、资本化率、毛租金乘数和其他分析方法。
  • 阅读相关的贸易出版物和新闻网站，了解当地、全国和全球房地产市场和经济的发展趋势。  
  • 向你的教授或你在商业房地产领域认识的任何人寻求线索或进行信息访谈。
  • 在当地贸易组织举办的活动中建立网络（见推荐资源中的清单）。
  • 申请像高纬环球、CBRE、Marcus & Milichap、Sperry Van Ness这样的大型知名商业地产公司。在商业地产领域，名牌很重要。在这些大公司中接受培训会给你带来可信度，而且这些公司的培训项目都是一流的。
  • 请记住，要成为一名经纪人，你可能首先需要一个学士学位加上几年的经纪人经验。
  • 为了采访。
    • 做好准备。研究该公司、你将要面试的具体人员以及公司的高层管理人员。访问该公司的网站，审查他们的年度报告和最近的新闻稿，并在网上对他们的公司进行研究。是什么让他们与众不同？了解他们的培训计划。他们参与过的任何大交易。
    • 在面试中表现出活力。这份工作竞争激烈，残酷无情。只有强者才能生存。
    • 好好听着。
    • 着装要专业和保守。
    • 随之而来的是一封感谢信。

住宅

  • 在申请前完成所有相关的房地产执照前课程
  • 当你在申请和面试住宅房地产机构时，你在面试他们，就像他们在面试你一样。为什么？因为如果你为房地产中介公司工作，你并没有得到工资。你是靠佣金工作的。因此，一个机构只有在它的代理中才是好的。这是一种双向的关系。你需要弄清楚什么样的设置适合你。有些代理人希望没有支持，没有监督，并有高额的佣金分成（这意味着代理人保留更多的佣金）。其他人则希望从他们的机构得到更多的支持，不介意经纪人拿更多的佣金来换取他们的支持。这真的取决于你。做好你的研究。
  • 列出一份你想与之交谈的机构名单。这意味着要弄清楚你认为你会在哪种机构中努力。高端的？城市的某个部分？某一品牌的机构？这将是很容易做到的，因为大多数房地产机构的广告遍布全城，电视和广播广告。
  • 与负责的经纪人进行预约。较大的机构有招聘经理。
  • 询问该公司提供何种类型的房地产培训，以及培训费用是多少？
  • 问问他们的离职率是多少。这是一个很好的迹象，表明该机构给他们的代理人多少支持和培训。支持的方式有很多：培训、线索、营销和广告支持。
  • 询问线索是如何分配的。
  • 决定你是否想专注于高端物业或专注于城市的特定区域
  • 向经纪人索要一份启动费用的清单。你是否需要加入专业组织？支付你自己的MLS吗？是否有会员费？他们是否支付广告费用？办公室相关费用？公司是否提供办公场所？
  • 询问佣金分成结构。
  • 请记住，要成为一名经纪人，你可能首先需要一个学士学位加上几年的经纪人经验。
要想成功，真正需要的是什么
  • 激情和自豪感。那些能够经受住房地产市场风暴的人是那些热爱房地产并对其充满热情的人。
  • 坚持不懈，胆识过人：大量的拒绝和冷门电话，你能应付吗？
  • 营销自己，创造自己的品牌
  • 要积极主动，勤奋工作。你必须是一个积极进取的人。交易不会神奇地落到你的头上。你要让事情发生。
  • 专业化。不要试图成为一个万能的人。
  • 诚信
  • 联网
  • 阅读大量关于销售的书籍，向其他行业学习。
  • 做一个 "玻璃半满 "的人。
  • 向上爬的最好方法是做销售
  • 在进入高级培训之前，先掌握工作所需的专业技能。试图成为所有行业的专家可能会适得其反。
  • 参加高级和专业课程并获得证书以提高知识水平
  • 通过阅读书籍、与同行交流、观看教程来学习
  • 不要只和你平常圈子里的人交谈。向你的经纪公司以外的成功代理和经纪商学习。 
  • 如果你没有学士学位，请考虑在你的特定情况下获得一个学士学位的好处。它可能对晋升有帮助，也可能没有帮助 
  • 在你的所有交易中要专业和勤奋。确保你的行为在任何时候都是无可指责和合乎道德的。
  • 培养与业主、承包商和物业经理的强大社区关系
  • 努力工作，保持积极主动，以实现交易。对房产进行研究，了解买家无法自己阅读的细节。
  • 总是准时参加看房和开放日活动
  • 参加专业组织，撰写文章，并作为一个有能力和了解自己业务的人而扬名。
  • 持之以恒，找到在市场疲软期赚钱的方法
推荐的工具/资源

网站

  • 美国评估师协会
  • 美国房地产协会
  • 美国评估师协会
  • 商业地产专业人士协会
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  • 国际购物中心理事会 
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  • 全国评估师协会
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